法拍房狂卖8亿！平均折扣率76%，捡漏党这次赢麻了！上海法拍房【住宅类】成交报告｜2025年9月

2025年9月，上海法拍房市场延续“量稳价优”的态势，上拍量微降、成交率微增，折扣优势依旧大，吸引众多买家关注。小编将结合最新数据，为您解析这个月的法拍住宅市场。

（注：本次统计的房源数据仅来源于阿里资产平台，统计时间为2025.9.1-2025.9.30）

01 竞拍概况

9月共计有232套法拍房上拍，成交119套（成交率：54%），总成交额8.73亿，最终流拍100套，撤回&暂缓&中止13套。

环比8月，上拍量下滑了14%，而成交率上涨5个百分点，成交房源的套均参拍人数6人，与8月（5.4人）相比有所增加，住宅类法拍房成交去化整体向好。

一、供应量方面

1、全市供应量较8月下滑了14%，其中宝山区、静安区、浦东新区三区的供应下滑明显。

2、浦东新区供应52套，较上月减少11套，但依旧是全市的供应top1，远超其他行政区，占全市供应量21%，这与浦东新区面积大、房源总量多有关。

3、闵行区、松江区、宝山区、嘉定区构成了供应的“第二梯队”，供应量均在15套以上。这几个都是上海近郊区域，是除浦东新区外，法拍房供应的重点区域集群。

02 成交情况

16个行政区成交情况比较： 

1、徐汇区、长宁区、静安区的成交率都在73%及以上，尤其是徐汇区高达85%，上拍房源仅2套流拍，而成交房源中有一套位于徐汇龙华区域的房源，加价率高达82.5%，该房临近徐汇滨江，地段价值高，叠加价格优势，受到买家竞价争抢。

2、普陀区本月成交率仅22%，较8月下滑45个百分点，上拍9套仅成交2套。主要在于：首先有4套中环名品公馆7折二拍，折扣力度不大且面积大总价高、同价位有更多其他选择；其次，位于甘泉宜川、真如板块的房源，房龄老、面积小、楼层不好且7-8折的起拍价，价格优势不明显而流拍。

3、除普陀区、青浦区外，上海其它区的成交率均在43%及以上，成交率较8月有明显提升。

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03 成交结构

一拍共成交71套，二拍共成交46套。从成交率看，二拍成交率上升至70%，主要原因是二拍的折扣更低，多数成交价在评估价的7折左右。价格低的同时竞争也更大，以浦东新区梅园板块的海怡别墅为例，经过了419次激烈竞价最终拍下，创下近期竞价次数的记录。

竞拍各阶段的成交率： 

04 成交价格区间

以下为不同起拍价区间的房屋成交情况比较：

9月份，800-1500万价格区间的成交率最高，达65%，且一拍占比76%，成交折扣多在8折上下，平均加价率15%。这些房源多数为中心城区的大户型住宅，属核心区域的稀缺资产，价值高且价差大，在一拍阶段易被买家抢先下手。

高价值资产易被加价竞抢，这个价格段的平均加价率15%，平均竞价次数37次，竞争激烈。当然，也有4套分别位于静安大宁、徐汇斜土路、杨浦中原、浦东梅园的房源底价成交，成功捡漏。

200万以内的成交量最高，成交40套，平均成交折扣72%，适合预算有限的刚需购房者。其次是300-500万、200-300万，成交量分别为23套、19套，成交率分别为61%、63%，无论成交量还是成交率皆在较高水平。

这3个价格段的成交量占据9月成交的69%，对应的刚需用户为法拍房的购买主力，法拍房市场也正成为更多刚需买房者的选择之一！

05 成交折扣

从成交折扣来看（注：成交折扣=成交价/评估价），参考法院公告中的房屋评估价，9月成交房屋的平均折扣率约为76%，比8月上升1个百分点，法拍房在价格方面的优势依然保留。

6折以下：8套，占比7%

6-7折：15套，占比13%；

7-8折：57套，占比48%；

8-9折：24套，占比20%；

9折-评估价：9套，占比7%；

评估价以上：6套，占比5%。

值得关注的是，9月依然有25套底价成交，价格低至29万，高至8486万，各个价格段都有覆盖，不乏高端大平层和市区核心地段小区房源，妥妥的捡大漏！ 

06 本月度市场热点房源 

古北壹号

482㎡豪装景观大平层  买入即赚3514万！

古北壹号地处浦西内中环，40公顷虹桥高尔夫城市绿肺环绕，私享1.8万平方的上海最大豪宅会所及高级外资医疗、国际教育资源。这套豪宅评估价1.2亿，7折底价即成交，成交价8486万，价差高达3514万，可谓本期法拍房的”捡漏之王”！

二手房市场价参考：↓↓↓ 

翠湖天地五期

新天地顶豪，55轮竞价、8折成交

这套343㎡顶豪大平层，市场评估价近亿元，起拍价6896万。

4位买家经过55轮竞价，最终加价15.7%，以7976万元成交，约为评估价的8折。成交单价约23万/㎡，价差达1875万！价格优势十分可观！

二手房市场价参考：↓↓↓ 

铂悦滨江

内环内滨江  次新花园别墅  

成交单价仅8.3万/㎡、价差1435万！

铂悦滨江是内环内少有的2017年次新别墅社区，纯人车分流，近陆家嘴。

这套574㎡的别墅起拍价4355万，评估价6220万，经过35轮竞价，最终约7.6折拿下，成交价4785万，单价仅8.3万/㎡！本就稀缺的内环内别墅+低成交单价，这套法拍房可谓是大捡漏！

上海滩花园洋房

陆家嘴旁低密花园洋房，7.1折底价成交

陆家嘴泛CBD区域稀缺的低密度花园洋房社区，容积率仅0.98，绿化率高达65%，户户朝南，集稀缺低密、优质教育、便捷交通、高端配套于一体。

这次上拍了2套197㎡的房源，起拍价1657.2万，均为市场评估价的7.1折。因2套房都只有1人报名，最后底价成交，成交均价仅8.4万/㎡，与二手房近10万的成交单价相比，妥妥的捡漏成功！

二手房市场价参考：↓↓↓ 

海怡别墅

这套稀缺的独栋别墅起拍价2168.7万，为评估价的8折，经过419轮的激烈竞价，最终以3083.7万元成功拍下，为评估价的114%，成交加价率42.2%，竞拍激烈程度堪称近期之最！

大运盛城

杨浦内环内206㎡复式  5.6折底价成交

内环内成熟小区，206㎡大面积顶复户型，在内环内稀缺，适合改善型或对空间有要求的家庭。这套复式起拍价796万，为评估价的5.6折，成交单价仅3.8万/㎡，与同小区、同商圈的二手房价格相比，优势相当大，买入即赚600万！