500万以上成交，浦东内中环领先！8月上海法拍房[住宅类]成交分析（2025年8月1日-8月15日）

上海法拍房市场在2025年8月上半月呈现出供应扩容与成交率承压并存的复杂格局。

小编将结合最新数据，为您解析这半个月的法拍住宅市场。

（注：本次统计的房源数据仅来源于阿里法拍平台，统计时间为2025.8.1-2025.8.15）

01 竞拍概况

8月上半月共计有126套法拍房上拍。最终流拍63套，撤回&暂缓&中止10套，成交53套（成交率：45.6%），套均参拍人数为5.4人。 （数据来源：阿里法拍）同比7月下半月上拍量，扩容了7.6%，但是成交率下滑（7月下半月成交率为47%）。再看成交房源的套均参拍人数5.4人，与7月下半月（套均6.3人）下滑，而高性价比法拍房的竞争激励程度却不减，说明法拍市场的两极分化也在继续加剧中。

2、供应最少的黄浦区仅上拍1套，成为法拍房市场中的稀缺资产。

02 成交情况

16个行政区成交情况比较：

长宁、虹口两区的成交率达67%，说明核心区稀缺资产非常受追捧，喜欢该区域的朋友，可以多关注喆琨公众号的房源播报，及时了解第一手法拍资讯。

浦东新区上拍36套的情况下，成交率还能保持50%成交率，说明上拍的房源性价比不错，想在浦东置业的，可以多关注。

杨浦区本轮上拍7套，成交率为0。1套撤回、6套流拍，除了部分房源起拍价折扣力度不大外，可能也和房源品质有关。

03 成交结构

一拍共成交31套，二拍共成交22套。从成交率看，二拍成交率上升至52%，主要原因是二拍的折扣更低，多数成交价在评估价的6折上下，其中也不乏别墅产品，价格低的同时竞争也更大，想捡漏的朋友可多多关注。

竞拍各阶段的成交率： 

04 成交价格区间

以下为不同起拍价区间的房屋成交情况比较： 

1、起拍价200万元以内：上拍47套，成交19套；

2、起拍价200-300万元：上拍22套，成交10套;

3、起拍价300-500万元：上拍17套，成交5套；

4、起拍价500-800万元：上拍13套，成交9套；

5、起拍价800-1500万元：上拍13套，成交5套；

6、起拍价1500万元以上：上拍13套，成交5套。

8月上半月，500万-800万价格区间的成交率最高，为69%。其中一拍房源占比高达66%，这个总价段的上拍房源品质较好，价格也较为合理，正好满足市场主流改善型购房的需求。

200万以内房源的成交占比近36%，说明上海刚需购房者对于法拍市场的关注度也较高，这部分房源大多在7.5折以下成交，价格优势明显。

总价800-1500万价格区间上拍房源13套，环比几乎翻倍，但是成交率下滑明显，有6套流拍，成交房源以2011年后的次新房为主，且多为二拍 。此价格段的买家对于房源品质较为挑剔，单纯的价格优势不足以让买家下手，唯有真正的好产品才能打动买家。

05 成交折扣

从成交折扣来看（注：成交折扣=成交价/评估价），参考法院公告中的房屋评估价，8月上半月成交房屋的平均折价率约为75%，成交房源的折价率环比下降2.8个百分点，法拍房在价格方面的优势进一步凸显。 

6折以下：5套，占比9%

7折：9套，占比17%；

7-8折：25套，占比47%；

8-9折：9套，占比17%；

9折-评估价：2套，占比4%；

评估价以上：3套，占比6%。

市场价8折及以下（成交价/评估价）成交的房源占比在73%，较7月下半月上升15个百分点！7折及以下成交的比例也在持续上升中，法拍房捡漏机会变多。

从成交房源的加价率来看（注：加价率=成交价/起拍价），加价10%以内成交的房源占比超5成，意味着买家参拍较为理性，对加价幅度的把控也较为严格。

因此，在参与竞买前，购房者一定要提前筹备好资金（可以寻找靠谱的按揭机构，如我们喆琨），避免拍下后因为资金问题无法在规定的时间内付清尾款造成各种损失。

值得关注的是，8月上半月依然有14套底价成交，其中不乏高端别墅和市区核心地段小区房源。 

06 本月度市场热点房源 

01 光明城市

普陀长寿路板块底价捡漏

这套位于普陀长寿路板块的顶楼复式，市场评估价2200万，起拍价1540万，因仅1人报名，底价就成交了。

这成交价格，堪称“捡漏价”。

02 江南星城

古美板块捡漏好房，约5.8折成交

这套古美板块的3房2厅，市场评估价1071.4万，起拍价600.8万，买家经过5轮竞价最终以621.8万元成功拍下，仅为评估价的5.8折，拍下单价51692元/平，同小区市场挂牌均价在7万左右，价格优势非常明显。

03 尚海湾豪庭

徐汇滨江C位豪宅，评估价6折成交

这套561平的徐汇滨江豪宅市场评估价6195万，起拍价3469.2万。买家经过96轮竞价最终以6.7万/平米成功捡漏，成交价3811.2万，约为评估价6折左右。

可以看到，目前同小区511平房源的挂牌价为5955万，价差高达两千万，买到即赚！

从以上案例可以看出，法拍房确实有着一定的价格优势。买家有机会以低于市场价的价格入手。然而，机会背后也有风险需要警惕：

流拍现象：多套房源无人问津，说明并非所有法拍房都值得买。

隐性成本：法拍房可能涉及税费、产权纠纷或房屋现状问题，需提前调查清楚。小贴士：参与法拍前，建议关注标的背景、实地勘察，并咨询专业人士，确保捡漏不“踩雷”。

鉴于法拍房市场风险复杂，买家往往难以察觉潜在隐患，也缺乏解决风险的能力，因此更需要多加注意。若您对法拍房仍抱有兴趣，喆琨拍卖拥有一只房产经验超10年的专业服务团队，可为您提供一站式的房产交易服务。无论您是个人还是公司购房，购房是出于自住需求还是投资考量，我们都能依据您的预算和实际情况，精准推荐优质项目或房源标的，喆琨拍卖将对标的物进行全面评估，助您安心省心置业。 

此外，我们深知法拍房的核心痛点——难以判断标的潜在风险。为此，喆琨拍卖专业团队会对每套推荐房源进行实地勘探，并提供线下一对一的专属服务。通过详细的尽调方案，让您清晰的了解每套房子的真实状况。帮助您判断哪些标的值得入手，哪些存在隐患谨慎对待，全面帮您规避风险。