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真香！古北壹号7折成功捡漏，买即赚3500万！上海法拍房【住宅类】成交报告｜2025年9月1-15日

法拍房行情 2025/09/22 阅读量 ()

9月已然过半，本期上拍数量虽有所减少，但成交率持续走高，部分优质房源竞争激烈，法拍房捡漏势头不减。小编将结合最新数据，为您解析这半个月的法拍住宅市场。

（注：本次统计的房源数据仅来源于阿里资产平台，统计时间为2025.9.1-2025.9.15）

01 竞拍概况

9月上半月共计有114套法拍房上拍，成交54套（成交率：52%），总成交额3.83亿，最终流拍49套，撤回&暂缓&中止11套，套均参拍人数为5.5人。

环比8月下半月，上拍量下滑了20%，成交率上涨1个百分点，成交房源的套均参拍人数持平，法拍市场整体维持在较为稳定状态。

一、供应量方面

1、浦东新区供应21套，依旧是供应大区，有较多房源可供挑选；浦东、静安、闵行3区的供应量占全市的37.7%，其余区的供应量皆为个位数，供应量较少。

2、宝山区仅上拍5套房源，环比8月下半月的22套，供应大幅减少了77%。

3、闵行本期上拍11套，环比8月下半月增加175%。房源供应较为丰富，有97.8万起拍的刚需房、400-700万的改善房、豪宅也有8586万起拍的古北壹号，价格档次广泛，可满足不同人群需求。

16个行政区成交情况比较：

从成交率看，区域分化明显：

1、长宁区和松江区成交率高达75%，且长宁区平均加价率19%，松江区平均加价率12%，在加价的情况下还能保持高位的成交率，说明此次长宁和松江上拍房源比较优质。

2、普陀区此次上拍7套，成交率为0，其中4套中环名品公馆处于二拍阶段，起拍价约为评估价的7折，全部流拍。可能原因一是起拍价折扣不大，二是在于房源面积偏大，总价段在北中环偏高，有这个预算段的买家在内环、中环其它板块还有其它更好的选择。

02 成交结构

一拍共成交35套，二拍共成交19套。从成交率看，二拍成交率上升至54%，主要原因是二拍的折扣更低，多数成交价在评估价的7折左右。价格低的同时竞争也更大，以闵行区南洋瑞都别墅为例，经过120次竞价最终拍下，竞争激烈程度可想一般。

竞拍各阶段的成交率：

03 成交价格区间

以下为不同起拍价区间的房屋成交情况比较：

1、起拍价200万元以内：上拍45套，成交17套；

2、起拍价200-300万元：上拍13套，成交9套;

3、起拍价300-500万元：上拍20套，成交12套；

4、起拍价500-800万元：上拍8套，成交4套；

5、起拍价800-1500万元：上拍15套，成交9套；

6、起拍价1500万元以上：上拍13套，成交3套。

9月上半月，200万以内的成交量最高，成交17套，平均成交折扣70%；200-300万价格区间的成交率最高，69%，平均成交折扣为73%；其次是300-500万价格区间，成交率60%，平均折扣率74%。

这3个价格段的用户多为刚需客户，对价格较为敏感，也正说明有越来越多的刚需买房客，将买房的目光从常规二手房转向法拍房市场，期待在这里捡漏。

800-1500万价格区间的成交率60%，平均成交折扣87%，由于此价格段的房源品质相对较好，能够满足改善型购房需求，用户也更愿意出价。其中一套位于金山新城的海景独栋别墅，最终以评估价的114%成交，加价率达62.5%。

04 成交折扣

从成交折扣来看（注：成交折扣=成交价/评估价），参考法院公告中的房屋评估价，9月上半月成交房屋的平均折价率约为75%，与8月下半月几乎持平。法拍房在价格方面的优势依然保留。

6折以下：5套，占比5%

6-7折：8套，占比15%；

7-8折：28套，占比52%；

8-9折：10套，占比18%；

9折-评估价：3套，占比6%；

评估价以上：2套，占比4%。

市场价8折及以下（成交价/评估价）成交的房源占比在72%，较8月下半月上升1个百分点，法拍房的成交折扣力度依旧较大。

从成交房源的加价率来看[注：加价率=（成交价-起拍价）/起拍价*100%]，成交房源的平均加价率为9.86%，加价10%以内成交的房源占比超5.5成，最终成交价相对市场价仍有较大的价格优势。

值得关注的是，8月上旬依然有13套底价成交，其中不乏高端大平层和市区核心地段小区房源，妥妥的捡大漏。

由于法拍房要求在法院规定期限内付全款，如有些要求10天内甚至更短。因此，在参与竞买前，购房者一定要提前筹备好资金（可以寻找靠谱的按揭机构，如我们喆琨），避免拍下后因为资金问题无法在规定的时间内付清尾款造成各种损失。

05 本月度市场热点房源

① 古北壹号

482㎡豪装景观大平层，买入即赚3514万！

古北壹号地处浦西内中环，40公顷虹桥高尔夫城市绿肺环绕，私享1.8万平方的上海最大豪宅会所及高级外资医疗、国际教育资源。这套豪宅评估价1.2亿，7折底价即成交，成交价8486万，价差高达3514万，可谓本期法拍房的”捡漏之王”！

二手房市场价参考：↓↓↓

② 亚都国际名园

徐家汇中心高区3房，7.5折成功捡漏

地处徐家汇板块核心，港式品质+低密度社区，周边商业、医疗、教育等高端资源配置拉满。这套房评估价1797.7万，经过93轮激烈的竞价，最终成交价1355.4万，即7.5折成功捡漏。成交均价9万/㎡，对比同小区11万/㎡的成交价，买入立赚400多万！

二手房市场价格参考：↓↓↓

③ 南洋瑞都别墅

老闵行花园别墅，120次激烈竞价成交

地处老闵行成熟辐射圈，紧邻交大闵行校区、紫竹高新区、大零号湾创业园区等，高净值人口导入支撑别墅需求。这套别墅起拍价仅630万，单价3.39万/㎡，显著低于市场价，关注人数较多，16位买家经过120次激烈的竞价，最终以评估价的95折成功拍下。

④ 大运盛城

杨浦内环内顶复，成交单价仅3.8万/㎡

地处杨浦控江路板块，北临五角场，教育资源优质，配套成熟，生活氛围浓厚。这套206㎡顶楼复式，成交价796万，为评估价的5.6折，成交单价仅3.8万/㎡，与同小区成交价相比，是真的真的成功捡漏，买入即赚624万！

从以上案例可以看出，法拍房确实有着一定的价格优势。买家有机会以低于市场价的价格入手。然而，机会背后也有风险需要警惕：

流拍现象：多套房源无人问津，说明并非所有法拍房都值得买。

隐性成本：法拍房可能涉及税费、产权纠纷或房屋现状问题，需提前调查清楚。小贴士：参与法拍前，建议关注标的背景、实地勘察，并咨询专业人士，确保捡漏不“踩雷”。

鉴于法拍房市场风险复杂，买家往往难以察觉潜在隐患，也缺乏解决风险的能力，因此更需要多加注意。若您对法拍房仍抱有兴趣，喆琨拍卖拥有一支房产经验超10年的专业服务团队，可为您提供一站式的房产交易服务。无论您是个人还是公司购房，购房是出于自住需求还是投资考量，我们都能依据您的预算和实际情况，精准推荐优质项目或房源标的，喆琨拍卖将对标的物进行全面评估，助您安心省心置业。

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