上海（住宅类）法拍房成交报告｜2025年7月

上海法拍房市场在2025年7月呈现出供应扩容与成交率承压的复杂格局。

将结合最新数据，为您解析这个月的法拍住宅市场。

（注：本次统计的房源数据仅来源于阿里资产平台，统计时间为2025.7.1-2025.7.31）

>>>竞拍概况：

7月共计有216套法拍房上拍，总成交额5.27亿，成交99套（成交率：48%），套均参拍人数为6.3人。

同比6月上拍量，扩容了35.8%，但是成交率再创新低（6月成交率为51%）。再看成交房源的套均参拍人数，与6月（套均6.2人）基本持平，高性价比法拍房的竞争激励程度不减，说明法拍市场的两极分化也在继续加剧中。

一、供应量方面

1、浦西区七区黄浦、虹口、普陀、静安、杨浦、徐汇和长宁，供应数量占比继续维持在全市供应量的30%左右，其中5区在7月仅个位数供应量，可谓是法拍房市场中的稀缺资产；

2、郊区和新城，崇明、奉贤的房源供应量较少 ，不足5套，闵行连续占据法拍房源供应的TOP1区域，有较多的房源可供挑选。

二、成交情况

16个行政区成交情况比较：

黄浦、虹口两区的成交率达100%，说明核心区稀缺资产非常受追捧，喜欢该区域的朋友，可以多关注喆琨公众号的房源播报，及时了解第一手法拍资讯。长宁和徐汇两区的成交率排名靠前，说明这两个区上拍的房源性价比不错，想在市区置业的，可以多关注。

郊区中，闵行区成为供应数量和成交率的双高区，这与闵行的通勤距离和配套优势密切相关，充足的供应量给该区域置业的朋友提供的房源选择面比较多，再叠加法拍房的价格优势，也就不难做出购房决策了。

1、成交结构

一拍共成交53套，二拍共成交44套，变卖共成交2套。

一拍成交中浦西七区有24套，其它区域为29套，从成交明细看出一拍成交的法拍房源，要么是核心地段的稀缺房产，要么就是郊区的高性价比房源。

竞拍各阶段的成交率：

2、成交价格区间

以下为不同起拍价区间的房屋成交情况比较：

1、起拍价200万元以内：上拍63套，成交28套；

2、起拍价200-300万元：上拍38套，成交19套;

3、起拍价300-500万元：上拍44套，成交26套；

4、起拍价500-800万元：上拍20套，成交3套；

5、起拍价800-1500万元：上拍15套，成交8套；

6、起拍价1500万元以上：上拍26套，成交5套。

法拍房成交受到上拍房源性价比、买家心态、市场情况等多方面的影响。

7月，500万-800万价格区间成交率最高。其中一拍房源占比高达60%（12套），成交率67%。这个总价段的上拍房源品质较好，价格也较为合理，正好满足市场主流改善型购房的需求。

而总价1500万及以上价格区间上拍房源较上月增长，但是成交率环比上月下滑明显，原因为市区法拍房大户——中环名品公馆有8套一拍，全部流拍；又有松江独栋别墅大标的蔓荼园的6套，全部流拍，买家对此类房源关注度一般。此类房源若地段、产品优势不明显，买家一般会等到房源进入二拍，有较好的折扣之后再“下手”，如果未达预期甚至放弃竞拍。高预算买家对于房源的品质越来越挑剔，当下唯有好产品才能打动买家，单纯的价格优势已经不足以让买家下手。

3、成交折扣

从成交折扣来看（注：成交折扣=成交价/评估价），参考法院公告中的房屋评估价，7月成交房屋的平均折价率约为79%，成交房源的折价率环比下降9个百分点。法拍房在价格方面依然有一定的优势，但买家的竞拍预期下降，出价也变得更加谨慎。

6折以下：3套，占比3%

7折：15套，占比15%；

7-8折：37套，占比37%；

8-9折：36套，占比36%；

9折-评估价：7套，占比7%；

评估价以上：1套，占比1%。

市场价8折及以下（成交价/评估价）成交的房源占比在55%，较6月下滑3个百分点！7折及以下成交的比例也在持续降低中，法拍房捡漏“抄底”越来越难。

从成交房源的加价率来看（注：加价率=成交价/起拍价），加价10%以内成交的房源占比超3成，意味着买家参拍较为理性，对加价幅度的把控也较为严格。

因此，在参与竞买前，购房者一定要提前筹备好资金（可以寻找靠谱的按揭机构，如我们喆琨），避免拍下后因为资金问题无法在规定的时间内付清尾款造成各种损失。

虽然法拍捡漏变难，但是7月依然有10套底价成交，其中不乏高端别墅和市区核心地段小区房源。

>>>本月度市场热点房源

1、兰乔圣菲

大虹桥核心区稀缺独栋底价“捡漏”

这套位于闵行华漕片区的独栋别墅，小区同户型挂牌价格最便宜的一套也要4000万+。而这套房源，仅1人报名，底价就成交了。

这成交价格，堪称“捡漏价”。

2、明园森林都市滴翠苑

静安大宁，北上海优质生活标杆区“低价捡漏”

该小区挂牌均价8.1万/平米，本套房源起拍单价仅6.8万/平米，仅1人报名，底价就成交了。同小区低区同户型，6月也成交1套，买家经过124轮竞价最终以5.8万/平米成功捡漏，对比挂牌价相当于买入即赚百万。

3、中粮天悦壹号

仅为市场价7.5折起拍，加价27%成交

背靠大悦城“上海之眼”的苏河湾标杆顶豪——中粮天悦壹号，向来是静安区豪宅市场的“香饽饽”。

本次上拍的标的，小区最低挂牌均价为18.03万元/㎡，本标的仅3721万起拍（起拍均价为约13.62万元/㎡），相当于市场价的7.5折。

最终吸引7人参与竞拍，经过多轮激烈竞争，加价1004.4万成交。

最终成交单价为约17.29万/㎡，相较市场价格依然有5%-10%的优惠。

从以上案例可以看出，法拍房确实有着一定的价格优势。买家有机会以低于市场价的价格入手。然而，机会背后也有风险需要警惕：

流拍现象：多套房源无人问津，说明并非所有法拍房都值得买。

隐性成本：法拍房可能涉及税费、产权纠纷或房屋现状问题，需提前调查清楚。小贴士：参与法拍前，建议关注标的背景、实地勘察，并咨询专业人士，确保捡漏不“踩雷”。

鉴于法拍房市场风险复杂，买家往往难以察觉潜在隐患，也缺乏解决风险的能力，因此更需要多加注意。若您对法拍房仍抱有兴趣，喆琨拍卖拥有一只房产经验超10年的专业服务团队，可为您提供一站式的房产交易服务。无论您是个人还是公司购房，购房是出于自住需求还是投资考量，我们都能依据您的预算和实际情况，精准推荐优质项目或房源标的，喆琨拍卖将对标的物进行全面评估，助您安心省心置业。

此外，我们深知法拍房的核心痛点——难以判断标的潜在风险。为此，喆琨拍卖专业团队会对每套推荐房源进行实地勘探，并提供线下一对一的专属服务。通过详细的尽调方案，让您清晰的了解每套房子的真实状况。帮助您判断哪些标的值得入手，哪些存在隐患谨慎对待，全面帮您规避风险。 

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