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8折以下捡漏占比超7成，平均成交折扣73.4%，捡漏机会突出！上海法拍房【住宅类】成交报告｜2025年11月1日-15日
2025年11月上半月，上海法拍房市场供应有所收缩，成交状态稳定，平均成交折扣73.4%，折扣优势持续保持。小编将结合最新数据，为您解析这个月的法拍住宅市场。
（注：本次统计的房源数据仅来源于阿里资产平台，统计时间为2025.11.1-2025.11.15）
01竞拍概况
11月上半月共计有95套法拍房上拍，成交41套（成交率：45%），总成交额2.1亿，最终流拍50套，撤回&暂缓&中止4套。
环比10月下半月，上拍量大幅减少了近一半，而成交率几乎持平，套均参拍人数5.9，环比增加了0.8人。法拍房市场呈现出供给收缩、成交稳定的特征。
1、11月上半月，供应量几近腰斩。除闵行区增加了4套外，其余行政区的供应量都在减少。减少量主要来自浦东、宝山、普陀这三区，均在11套及以上，其中浦东减少最多，20套。
2、闵行区以18套位居供应量首位，中心城区如黄浦区、徐汇区、长宁区等均在5套以下，供应量较少。
02成交情况
16个行政区成交情况比较：
1、核心城区的成交意愿强，长宁区、黄浦区、静安区、虹口区的成交率都在60%及以上，尤其是长宁区上拍1套成交1套，成交率高达100%，且为一拍阶段，7折272万起拍，低总价受到多位买家参与竞拍。
2、近郊的松江区、闵行区、青浦区成交率在50%及以上，成交的房源中有一半的折扣都低于7折，性价比优势明显。
3、崇明区在本周期内上拍2套，1套暂缓1套成交。成交房源处于二拍阶段，成交价58.4，折扣率78%。总价低，折扣低，都有助于成交。
03成交结构
一拍共成交14套，二拍共成交27套。从成交率看，二拍凭借价格优势成交率达63%，相较而言，低折扣房源更受买家关注。
一拍的起拍价相对较高，但优质房源仍然大受欢迎，部分房源竞争激烈，如位于松江区莘闵别墅的百佳花园独栋别墅，处于一拍阶段，7折起拍，由7位买家竞价276次才最终拍下，激烈程度可见一斑。
竞拍各阶段的成交率：
04成交价格区间
以下为不同起拍价区间的房屋成交情况比较：
11月上半月，800-1500万的房源成交率最高，达64%，平均成交折扣率为78%，平均加价率仅9%。其中位于陆家嘴、人民广场的大户型及莘闵的独栋别墅，成交折扣都在88%以上，而剩余超一半房源底价即成交，真捡漏了！
200万以内的成交量最高，成交13套，平均成交折扣69%，适合预算有限的刚需购房者。其次是300-500万、500-800万，成交量分别为8套、7套，成交率分别为53%、54%。当前法拍房市场还是以刚需与低成本改善为主。
1500万以上仅成交1套，成交率跌至14%，可能原因在于某些房源非核心地段的优质资产，存在地段偏远、无折扣空间等劣势。
05成交折扣
从成交折扣来看（注：成交折扣=成交价/评估价），参考法院公告中的房屋评估价，11月上半月成交房屋的平均折扣率约为73.4%，环比10月下半月下降1.2个百分点，法拍房在价格方面的优势依然保留。
6折以下：5套，占比12%
6-7折：9套，占比22%；
7-8折：16套，占比39%；
8-9折：9套，占比22%；
9折-评估价：2套，占比5%；
评估价以上：0套。
值得关注的是，11月上半月仅有5套房底价成交，环比减少了13套。想捡漏的朋友要多多关注喆琨发布的房源信息、抓住机会，好房不等人。
06本月度市场热点房源
1、虹山半岛别墅
闵行春申独栋大别墅
63轮竞价、7.6折成交，价差868万！
这套位于春申板块的独栋别墅，建筑面积420.56㎡，市场评估价3608万，起拍价2525.6万。
3位买家经过63轮竞价，最终加价8.5%，以2739万元成交，约为评估价的7.6折。这套房此次为一拍，价差达868万，优势十分可观！
2、金色家园
人民广场核心 159㎡大三房捡漏
成交单价仅8万/㎡
位于人民广场核心区域，3轨环绕，南京路步行街近在咫尺，汇聚大悦城、太古汇等多个高端商业体。
这套大三房评估价1468万，9位买家竞价54轮，最终1293万成功拍下，成交单价8万/㎡，与二手房10万左右的单价相比，仍然是个捡漏好价！
金沙雅苑（四期）
普陀长征次新房 75折底价捡漏成交
小区为2014年次新房，3站直达环球港，区位+轨交优势突出。这套175.38㎡4房2厅，市场评估价1256.9万，起拍价942.7万，约75折。因只有1位买家竞拍，底价即成交，成交单价仅5.3万！比二手房成交单价还低2万，真捡漏成功！
3、金沙雅苑（四期）
普陀长征次新房 75折底价捡漏成交
小区为2014年次新房，3站直达环球港，区位+轨交优势突出。这套175.38㎡4房2厅，市场评估价1256.9万，起拍价942.7万，约75折。因只有1位买家竞拍，底价即成交，成交单价仅5.3万！比二手房成交单价还低2万，真捡漏成功！
4、百佳花园
本期竞价王 莘闵独栋花园别墅
276次竞价，加价37.2%
小区毗邻莘庄，近嘉闵高架匝道700米，紧挨在建中的12号线场东路站，交通便利，是地铁口的独栋别墅。
这套196.38㎡的独栋别墅，起拍价859.2万，7折起拍。因高性价比吸引买家关注，7位买家争相竞价了276轮，最终以1179.2万的价格成功拍下，为评估价的96％，堪称本期的“竞价王”！
从以上案例可以看出，法拍房确实有着一定的价格优势。买家有机会以低于市场价的价格入手。然而，机会背后也有风险需要警惕：
流拍现象：多套房源无人问津，说明并非所有法拍房都值得买。
隐性成本：法拍房可能涉及税费、产权纠纷或房屋现状问题，需提前调查清楚。小贴士：参与法拍前，建议关注标的背景、实地勘察，并咨询专业人士，确保捡漏不“踩雷”。
鉴于法拍房市场风险复杂，买家往往难以察觉潜在隐患，也缺乏解决风险的能力，因此更需要多加注意。若您对法拍房仍抱有兴趣，喆琨拍卖拥有一支房产经验超10年的专业服务团队，可为您提供一站式的房产交易服务。无论您是个人还是公司购房，购房是出于自住需求还是投资考量，我们都能依据您的预算和实际情况，精准推荐优质项目或房源标的，喆琨拍卖将对标的物进行全面评估，助您安心省心置业。
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