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平均74折成交！1500万以上豪宅成交率攀升，这样捡漏太香了！上海法拍房【住宅类】成交报告｜2025年10月

法拍房行情 2025/11/12 阅读量 ()

2025年10月，上海法拍房市场供应端释放力度加大，成交有所放缓，平均折扣74%，折扣优势依旧大，吸引众多买家关注。小编将结合最新数据，为您解析这个月的法拍住宅市场。

（注：本次统计的房源数据仅来源于阿里资产平台，统计时间为2025.10.1-2025.10.31）

01 竞拍概况

10月共计有368套法拍房上拍，成交131套（成交率：36%），总成交额7.9亿，最终流拍225套，撤回&暂缓&中止12套。

环比9月，上拍量显著增长了58%，而成交率下滑18个百分点，主要原因在于远洋万和四季集中上拍102套，仅成交14套，拉低了整体成交率。若将远洋万和四季剔除，整体市场成交率为46%，环比上月有轻微下滑，10月市场呈现出一定波动。

一、供应量方面

1、浦东新区供应143套，较上月增加了91套，遥遥领先于其他行政区。主要增量来自于远洋万和四季，集中上拍了102套。

2、第二梯队的宝山区、闵行区、松江区，供应量均在20套以上，整体环比上月增加28%的供应。

3、黄浦区出乎意料的有12套房上拍，而徐汇区供应仅有3套。

02 成交情况

16个行政区成交情况比较：

1、长宁区、徐汇区、黄浦区的成交率都在67%及以上，尤其是长宁区高达70%，上拍房源里仅3套流拍，且都是一拍，可能与房龄较大、一拍价格优势不明显有关。

2、崇明区本月成交率表现较好，提升至67%，较9月增长17个百分点。成交房源多数在100万以下，处于二拍或变卖阶段。总价低，折扣低，都有助于成交。

3、浦东新区本月成交率仅21%，较9月下滑了23个百分点。主要在于远洋万和四季，集中上拍102套，仅成交14套，流拍88套，成交率13.7%，从而拉低了浦东整体成交率。若去除远洋万和四季，浦东成交率能保持在40%，仍属于正常状态。

03 成交结构

一拍共成交80套，二拍共成交48套，变卖成交3套。从成交率看，二拍凭借价格优势成交率高至69%，尤其在整体成交率下滑的背景下，低折扣房源更受买家关注。

一拍的起拍价相对较高，但优质房源仍然大受欢迎，本月竞价次数在100轮以上的房源，皆为一拍阶段，好房不等人，一拍即被抢走。

竞拍各阶段的成交率：

04 成交价格区间

以下为不同起拍价区间的房屋成交情况比较：

1、起拍价200万元以内：上拍189套，成交54套；

2、起拍价200-300万元：上拍56套，成交27套;

3、起拍价300-500万元：上拍37套，成交16套；

4、起拍价500-800万元：上拍31套，成交14套；

5、起拍价800-1500万元：上拍21套，成交9套；

6、起拍价1500万元以上：上拍22套，成交11套。

10月份，1500万以上的房源成交率最高，达50%，平均成交折扣率为69%，平均加价率仅10%。这些房源多数为中心城区的大户型住宅或近郊别墅，属稀缺资产。其中有4套分别位于长宁天山、闵行古美、闵行马桥、松江佘山的房源底价成交，低至5.6折，属实是成功捡漏了！

200万以内的成交量最高，成交54套，平均成交折扣73%，适合预算有限的刚需购房者。其次是200-300万、300-500万，成交量分别为27套、16套，成交率分别为48%、43%，无论成交量还是成交率皆在较高水平。这3个价格段的成交量占据了10月成交的7成以上，刚需属性仍是法拍房市场的核心支撑。

05 成交折扣

从成交折扣来看（注：成交折扣=成交价/评估价），参考法院公告中的房屋评估价，10月成交房屋的平均折扣率约为74%，比9月下降2个百分点，法拍房在价格方面的优势依然保留。

6折以下：15套，占比11%

6-7折：25套，占比19%；

7-8折：57套，占比44%；

8-9折：26套，占比20%；

9折-评估价：5套，占比4%；

评估价以上：3套，占比2%。

市场价8折及以下成交的房源占比在74%，较8月提升6个百分点，法拍房的成交折扣力度依旧较大，较二手房具有较大的价格竞争力。

从成交房源的加价率来看[注：加价率=（成交价-起拍价）/起拍价*100%]，成交房源的平均加价率为13%，加价10%以内成交的房源近一半，最终成交价相对市场价仍有较大的价格优势，值得买房人下手。

由于法拍房要求在法院规定期限内付全款，如有些要求10天内甚至更短。因此，在参与竞买前，购房者一定要提前筹备好资金（可以寻找靠谱的按揭机构，如我们喆琨），避免拍下后因为资金问题无法在规定的时间内付清尾款造成各种损失。

值得关注的是，10月有31套房底价成交，较上月增加了6套。价格低至31万，高至7601万，各个价格段都有覆盖，不乏高端大平层、别墅以及市区核心地段小区房源，妥妥的捡大漏！

06 本月度市场热点房源

1、绿城玫瑰园

1471.45㎡花园别墅 5.6折捡漏，价差近6000万！

地处闵行马桥的绿城玫瑰园，由全球顶尖设计团队打造，曾被评为“亚洲十大豪宅”。这套独栋别墅评估价1.35亿，5.6折底价即成交，成交价7601万，价差高达5970万，可谓本期法拍房的”捡漏之王”！

2、济南路8号

新天地网红大平层，48轮竞价、7折成交

这套232㎡高区大平层，市场评估价2940万，起拍价1647万。

6位买家经过48轮竞价，最终加价24.6%，以2052万元成交，约为评估价的7折。这套房此次为二拍，成交单价约8.8万/㎡，价格优势十分可观！

3、金色贝拉维

古北核心的明星社区 13位买家竞拍争抢

地处古北国际社区、黄金城道的高品质住宅——金色贝拉维，161㎡高景观三房，起拍价1267万，13位买家竞价27次，最终以1501万成功拍下，为评估价的83%，加价率18.5%。

此房为一拍，因较高的品质受到多位买家关注、参拍，最终成交单价为9.2万/㎡，与市场价11万+相比，依旧有很大的价格优势！

4、绿城黄浦湾

黄浦滨江大平层，对望陆家嘴三件套

绿城黄浦湾作为上海外滩核心区域的顶级豪宅项目，拥有稀缺的一线江景资源，可直面外滩及陆家嘴壮丽风光。

这次上拍的246㎡大平层，拥有高楼层景观，又处于楼王楼栋，多重稀缺品质集一身，引发买家关注争抢。这套房起拍价4496.2万，5位买家经过46次竞价，最终5496.2万拍下，为评估价的86%。

从以上案例可以看出，法拍房确实有着一定的价格优势。买家有机会以低于市场价的价格入手。然而，机会背后也有风险需要警惕：

流拍现象：多套房源无人问津，说明并非所有法拍房都值得买。

隐性成本：法拍房可能涉及税费、产权纠纷或房屋现状问题，需提前调查清楚。小贴士：参与法拍前，建议关注标的背景、实地勘察，并咨询专业人士，确保捡漏不“踩雷”。

鉴于法拍房市场风险复杂，买家往往难以察觉潜在隐患，也缺乏解决风险的能力，因此更需要多加注意。若您对法拍房仍抱有兴趣，喆琨拍卖拥有一支房产经验超10年的专业服务团队，可为您提供一站式的房产交易服务。无论您是个人还是公司购房，购房是出于自住需求还是投资考量，我们都能依据您的预算和实际情况，精准推荐优质项目或房源标的，喆琨拍卖将对标的物进行全面评估，助您安心省心置业。

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