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兼顾地段与品质，捡漏核心区四大千万级法拍改善房
1000万，在上海楼市中是一道特殊的分水岭。
它足以在二三线城市购置独栋别墅，却在上海面临「高不成低不就」的尴尬——2025年最新数据显示，内环内千万级房源仅占总挂牌量的8.7%，且多为房龄20年以上的老破大；
即便是中外环，符合「地段+户型+品质」三维改善需求的次新房，均价也已突破12万元/㎡。
更值得关注的是，这个价位段的购房者往往带着「全需求清单」：既要通勤便利，又要社区环境，还要兼顾学区与商业配套，在二手房市场几乎难寻完美标的。
而法拍市场正为这类需求打开缺口。
近期4个千万级改善型法拍房项目低至评估价的7折起拍，部分房源较同户型二手房能低百万，既满足「一步到位」的居住升级，又保留资产保值空间。
接下来将我们将从社区品质到房源细节为大家展开深度解析。
法拍房性价比高，有需求想了解更多法拍房信息的，请关注我们的房源推送公告，欢迎咨询联系~
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PART01 满庭芳花园别墅——城市别墅的低密生活样本
作为长宁西郊老牌别墅区，满庭芳花园位于虹桥路西郊别墅住宅区，小区共135栋别墅，面积约171平到408平，内有欧式风格的独幢、双拼别墅与别墅化公寓。
建筑外观融合现代与古典元素，既时尚又不失韵味，部分别墅还带有较大花园，可打造私人空间。
小区曾为外销房，7成以上住户为欧洲等国的外商高阶家庭，并且严格控制社区规模，保证小区宁静。居民素质高，邻里关系和谐，能营造良好的居住氛围。
- 项目档案卡：
地址：长宁区虹桥路2489弄
建面：171.10㎡
户型：双拼别墅
起拍总价：1481.024万
起拍单价：约8.66万/㎡
- 推荐理由：
- 长宁西郊低总价入门级双拼别墅，低密宜居；
- 容积率为0.75，建筑密度低，居住舒适度高。绿化率达50%，高于84%的同区域小区，园内有60余种珍贵花木，四季有景，环境优美；
- 配备专属会所，设有室内温水泳池、健身房、桑拿房、壁球室等设施，还设有儿童游乐区、老年活动中心等，满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求；
- 标的物所在建筑物位于小区中部，属于双拼别墅的西幢，是地上3层的花园住宅，户型为四室两厅三卫一厨。
PART02 陆家嘴花园二期——一梯队学区
陆家嘴花园二期是陆家嘴集团2002-2004年开发建设的花园住宅，小高层，楼栋宽采光充足。
社区内环境优美，绿化也相当不错，拥有源深片区最高绿化率，达到53%。
小区内有人工湖如同天然公园，也还配有运动场地和配套幼儿园等，非常适宜老人休息，小孩嬉戏。
项目档案卡：
地址：浦东新区羽山路308弄
建面：148.97㎡
起拍总价：1190.4万
起拍单价：约7.99万/㎡
- 推荐理由：
- 陆家嘴花园二期从幼儿园到初中都是妥妥的好学区，幼儿园是市师范级的浦南幼儿园，小学是浦东一梯队的福山花园外国语小学，中学是浦东名校进才中学北校；
- 小区离学校非常近，浦南幼儿园就在小区内部，福外就在小区边上，小孩子不用过马路就可以读完幼儿园和小学；
- 户型和小区的品相都很好，且标的为空置，风险性较小；
- 距离小区500米有地铁6号线民生路站，还有世纪大道站，源深体育中心站等也分布距离小区700米，门口也有数十条公交线路经过，四通八达，出行方便。
PART03 虹叶茗园——瑞虹生活圈的品质次新
虹叶茗园，整个小区基本都是板式南北通的房型。
小区内部绿化情况较好，里面有主题绿化公园，网球场，篮球场等。
六重智能安保、红外线周界报警、可视访客门禁、闭路电视监控、24小时电子巡更、一、二层阳台红外线报警等保障社区居民安全。另外，社区公告为电子显示屏，配有背景音乐。
- 项目档案卡：
地址：虹口区周家嘴路981弄
建面：157.3㎡
起拍总价：925.4万
起拍单价：约5.88万/㎡
- 推荐理由：
- 虹口内环，瑞虹旁的花园式小区；
- 毗邻和平公园，步行300米可到4号线临平路地铁口；
- 整个小区基本都是板式南北通的房型。内部有主题绿化公园，网球场，篮球场等。绿化高，环境清爽整洁，宜居、安全、清静，私密系数高；
- 依托瑞虹天地星星堂、月亮湾、太阳宫（在建）瑞虹坊、瑞虹天地的四大主题商业。
PART04 大华锦绣华城 悦豪斯——超大盘中的改善标杆
十四街区包括悦豪斯和伊斐墅，悦豪斯为公寓和大平层，伊斐墅是十四街区的三期联排。
小区人车分流，统一装修，自带会所，有室外游泳池。
- 项目档案卡：
地址：浦东新区华鹏路300弄
建面：191.19㎡（另带一车位）
起拍总价：1540万
起拍单价：约7.84万/㎡
- 推荐理由：
- 北蔡介于花木城市副中心、张江城市副中心、中央活动区级别的前滩CBD三者夹角位置，也就是这三个极强势板块自身的产业增长、土地经济价值增长都能辐射带动北蔡的地价；
- 小区内建筑以干挂石材外立面为主，因为品质高，房东惜售，整体换手率较低；
- 小区商业丰富且均匀分布：成山路上的巴黎春天、华润万家、家乐福；高科西路上的山姆会员店；锦尊路上的大华嘉年华、北艾路上的盒马生鲜；以及丰富的底商，完全能够满足区域内居民各类日常所需。
上海千万级改善房市场正呈现「内环绝迹、中外环稀缺」的格局，而法拍渠道为购房者提供了「以中端价格购入高端改善房」的机会。
建议投资者在专业机构协助下（比如我们喆琨拍卖），结合自身资金实力与风险承受能力，重点关注「产权清晰 + 清场交付」的房源，把握改善型住房的「低价入场」窗口期，同时做好全流程风控。
当前7-8月正值法拍房上新高峰，上述4个项目均已进入拍卖倒计时，有意向者需尽快启动尽调程序，把握窗口期。
鉴于法拍房市场风险复杂，买家往往难以察觉潜在隐患，也缺乏解决风险的能力，因此更需要多加注意。若您对法拍房仍抱有兴趣，喆琨拍卖拥有一只房产经验超10年的专业服务团队，可为您提供一站式的房产交易服务。无论您是个人还是公司购房，购房是出于自住需求还是投资考量，我们都能依据您的预算和实际情况，精准推荐优质项目或房源标的，喆琨拍卖将对标的物进行全面评估，助您安心省心置业。
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此外，我们深知法拍房的核心痛点——难以判断标的潜在风险。为此，喆琨拍卖专业团队会对每套推荐房源进行实地勘探，并提供线下一对一的专属服务。通过详细的尽调方案，让您清晰的了解每套房子的真实状况。帮助您判断哪些标的值得入手，哪些存在隐患谨慎对待，全面帮您规避风险。
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